$2.300 millones: Santo Domingo compró terreno con sobreprecio para viviendas sociales al no incluir tasación más barata
Una investigación de América Transparente revela que en 2021 la Municipalidad de Santo Domingo compró un terreno para construir viviendas sociales con un sobreprecio que alcanzaría el 170%. Esto, ya que entre los antecedentes entregados por el alcalde al Concejo Municipal para visar la compra del terreno, no se incluyó la tasación más barata realizada por el Banco BCI. Sin esa información, los concejales aprobaron la compra y el municipio pagó $2.300 millones, como indicaba la tasación más cara.
Hoy al caminar por el terreno se ven clavos, restos de fierro y basura repartida. El lote tiene pasto seco, está rodeado de casas de muchos colores, y en lo alto hay una multicancha de cemento con un arco de básquetbol. Según información entregada por la municipalidad a América Transparente, actualmente, a un año y medio de la polémica compra, el proyecto habitacional aún no se encuentra aprobado por el Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu).
“Nos pusieron la pistola en el pecho”
En el salón del concejo municipal se escuchaban de fondo los gritos y silbidos. Con globos y carteles, los vecinos de la comuna de Santo Domingo esperaban ansiosos la compra de un terreno donde construirían sus futuros hogares.
En la grabación de la sesión, se ve al alcalde Dino Lotito (RN) sentado en un semicírculo de mesas junto a los seis concejales de la comuna. Por esos días aún quedaban reminiscencias del coronavirus: todos los presentes estaban con mascarilla y se separaban los unos de los otros con barreras plásticas para evitar contagios. Era el martes 23 de noviembre de 2021 y se desarrollaba la Sesión Extraordinaria N°03 del Concejo Municipal de Santo Domingo.
A las 17:00 horas, el alcalde abrió la reunión que tenía un solo objetivo: la compra de un terreno para construir viviendas sociales. El municipio tenía clara su propuesta, y Simón Mena, entonces administrador municipal y hoy director de Desarrollo Comunitario (DIDECO), era el encargado de exponerla.
Con una presentación Power Point de fondo y micrófono en mano, Mena comenzó a hablar frente a los concejales María Jesús Rodríguez (IND/UDI), Fernando Cornejo (DC), Germán Mayo (UDI), Matías Rodríguez (RN), Felipe Soto (IND/PR) y Fabiola Contreras (DC).
Ellos debían aprobar o rechazar la compra del inmueble para construir las viviendas sociales entregadas por un subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu). Este beneficio estatal le permitiría a las familias del 40% más vulnerable del Registro Social de Hogares en la comuna tener su primera casa sin la necesidad de un crédito hipotecario.
Mena presentó la primera opción de compra: el Lote 3E Hijuela la Boca, ubicado en la zona oriente de la ciudad. Pero esta opción de bien raíz fue desechada: Mena dijo que tenía riesgos de inundación y que no contaba con agua potable y alcantarillado. Lo que el entonces administrador no mencionó, fue que su dueño daba la opción de permuta, es decir, que se intercambiara un terreno municipal por el Lote 3E, reduciendo considerablemente el gasto público.
Fotos del terreno Lote 3E en Santo Domingo. Fuente: Florencia Schultz
Pero había otro inmueble disponible. El municipio quería comprar, a un monto de $2.300 millones, el terreno Lote 4A-2 ubicado en Calle Casas de la Boca N°65, a no más de 300 metros del Lote 3E. El terreno era propiedad de la Inmobiliaria Puerto Nuevo.
Fotos del terreno Lote 4A-2, Calle Casas de la Boca N°65 en Santo Domingo. Fuente: Florencia Schultz.
Previo a la sesión, el municipio le entregó a los concejales antecedentes sobre el terreno propuesto. Entre esos antecedentes había tres tasaciones que determinaban el precio del inmueble. La primera era de Rodrigo Villamandos, quien tasó el bien raíz en $2.100 millones. Silvia Duhalde lo valoró en $2.200 y Álvaro Torrijos, por su parte, presentó el monto más alto: $2.300 millones.
La inmobiliaria dueña del terreno no era desconocida: tres meses antes, el municipio le había comprado el Complejo Deportivo Río Maipo por $980 millones. Villamandos y Duhalde también fueron los tasadores de esa compra.
El ambiente estaba tenso en la sesión. Los concejales Mayo, Rodríguez y Cornejo no se mostraban convencidos con la propuesta.
“Siento presión porque está el comité (de vecinos) afuera. Yo sí quiero viviendas para la gente que lo necesita, pero me parece que es una votación forzosa. (...) No me gusta que hayamos comprado el complejo deportivo y todavía no vemos cuánto nos va a costar arreglarlo y que en pocos meses se nos presione por esta compra al mismo privado”, aseguró en la sesión la concejala Rodríguez.
Cornejo agregó que “fue todo demasiado rápido (...) Nos pusieron la pistola en el pecho (...) Pero no voy a rechazar, porque por lo menos vamos a favorecer a unos poquitos”.
Comenzó la votación. Con cinco votos a favor y uno en contra, se aprobó pagar, mediante trato directo, $2.300 millones a la Inmobiliaria Puerto Nuevo. El único concejal que rechazó fue Germán Mayo (UDI), quien fundó su decisión en que las características del terreno harían que las obras fueran muy caras, que su capacidad era solo para 70 viviendas, pero la necesidad sería de más de 300, y que era necesario investigar por qué se le estaba comprando al mismo propietario.
Alcalde Dino Lotito junto al comité de vivienda después de la sesión. Fuente: Municipalidad de Santo Domingo.
El 25 de noviembre de 2021, dos días después de la aprobación de la compra, los concejales Rodríguez y Mayo le pidieron al administrador municipal todas las tasaciones comerciales que se le realizaron al inmueble, incluyendo la que ellos mismos habían solicitado pero que nunca llegó a sus manos: la del BCI.
Germán Mayo asegura que la pidieron porque les generó “desconfianza” el precio de las otras tasaciones entregadas. Ese día se enteraron por un correo electrónico, que el informe del banco había llegado el 14 de octubre a manos del municipio, más de un mes antes de la sesión del concejo, pero, asegura Mayo, se les ocultó.
“La pedíamos siempre y nos decían que no estaba lista”, asegura el concejal. Lo cierto es que la tasación omitida valoraba el terreno en $848 millones, es decir, $1.451 millones menos de lo que se compró.
Los concejales le preguntaron vía mail al administrador municipal por qué no se consideró la cuarta tasación. Simón Mena respondió que “el tasador que realizó el avalúo era de Santiago y que desconocía totalmente el lugar”.
Al enterarse de la tasación omitida, los concejales Rodríguez, Mayo y Cornejo presentaron una denuncia ante Contraloría por posibles irregularidades. Un año después, la entidad emitió un oficio, donde aseguró que “no se advierten las razones por las cuales la Municipalidad de Santo Domingo no consideró la tasación del Banco BCI, en circunstancias que era la menor, optando finalmente por acordar el valor más alto de las otras tres tasaciones presentadas”.
América Transparente se puso en contacto con el alcalde Dino Lotito, quien llegó a la entrevista acompañado del director jurídico, Alexis González, y del administrador municipal, Francisco Devia.
Consultado sobre por qué no se entregó la tasación más barata, el alcalde responde: “No tengo ese antecedente”. Sin embargo, tampoco niega estar al tanto de la existencia de la tasación del BCI y asegura que “no existe ningún requisito en ese sentido (de entregar todas las tasaciones realizadas)”. El director jurídico del municipio añade: “Acá no se ocultó, ni se faltó a la verdad, no se entregó oportunamente y las eventuales responsabilidades disciplinarias las va a determinar la Contraloría”.
El terreno fue comprado por trato directo
Las normas que regulan las compras de terrenos de los municipios no solo indican que para determinar el precio a pagar se debe disponer de tasaciones externas realizadas por profesionales de la materia o entidades financieras. También determinan que la compra debe realizarse por licitación pública cuando el monto supere las mil Unidades Tributarias Mensuales (UTM), es decir, unos $63 millones de pesos.
Eso no fue lo que ocurrió en la Municipalidad de Santo Domingo, ya que la compra se dio por trato directo, es decir, sin competencia alguna. La normativa indica que solo se puede acudir a esa modalidad si es que se cumple con alguna de las causales explicitadas en la ley, por ejemplo, si no se presentaron interesados tras publicar la licitación o si se trata de servicios de naturaleza confidencial. Para eximirse de la licitación, se requiere de una resolución formal que compruebe las razones que motivan y justifican la compra directa.
Por eso, el alcalde Lotito afirmó en la sesión extraordinaria que el terreno “es el único que cumple con el plan regulador”. Daisy Ramos, la directora de control municipal, también estaba allí. Tras tomar el micrófono, comenzó a exponer sobre la viabilidad de la compra bajo esa modalidad. “La eventual compra (con trato directo) se ajustaría a la normativa vigente”, señaló. Luego, se refirió a las tasaciones: “Lo que pude revisar es que existen tres tasaciones de gente entendida en la materia que corrobora el monto que la municipalidad va a desembolsar”. La directora de control no mencionó la cuarta tasación que estaba en manos de la municipalidad hace más de un mes y que no se entregó al concejo. Nadie lo hizo.
Un oficio de Contraloría que examinó la transacción hace hincapié en que el trato directo no estaba debidamente justificado. “El municipio no aportó antecedentes concretos que permitan comprobar, efectiva y documentalmente, que se realizó algún estudio de alternativas de otros predios en la comuna”. Al consultarle por el estudio, el alcalde no dió detalles de cuándo ni cómo se llevó a cabo, solo respondió: “Lo realizó el equipo técnico de la municipalidad”.
Los tasadores del terreno
El presidente de la Asociación de Tasadores de Chile, Teodosio Cayo, analizó las tres tasaciones presentadas frente al concejo de Santo Domingo: “En términos de procedimiento hay varias cosas que la norma chilena exige que estén y no están. En los informes no están los referentes de mercado, entonces, ¿de dónde sale el valor?”, reclama.
América Transparente se puso en contacto con los tasadores que realizaron los informes evaluando el precio del terreno. Rodrigo Villamandos se defendió frente a los dichos de Teodosio Cayo: “Eso es una opinión, porque yo creo que sí se ajusta (a la norma)”, afirmó. Silvia Duhalde, por su parte, argumentó que “no hay una fórmula para tasar, porque si hubiera una fórmula sería súper fácil meter un par de datos a un programa y que te saliera el valor”.
Además, Duhalde afirmó haber considerado todos los antecedentes de mercado. Sin embargo, al preguntarle si se podían revisar esos datos, señaló que ya no los tenía porque “ha pasado mucho tiempo”. Hasta la publicación de este reportaje, no se pudo concretar una entrevista con Álvaro Torrijos, el tasador que valorizó el terreno en el precio más alto.
Lo que el municipio de Santo Domingo calificó en su sitio web como una “inversión histórica” revela posibles irregularidades que hoy están siendo investigadas por la Fiscalía.
* Este reportaje fue desarrollado en alianza con América Transparente. La investigación fue realizada por las estudiantes de periodismo Florencia Schultz y Belén Mackenna de la Facultad de Comunicaciones de la Pontificia Universidad Católica de Chile, en el curso Taller de Periodismo Avanzado impartido por la profesora Catalina Gaete.
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