Cesfam Las Condes: El paso a paso de una compra que quebró las "confianzas" en el municipio

Desde que la Contraloría se pronunció sobre el proceso de compra de los inmuebles para el proyecto Cesfam, la relación entre la alcaldesa de Las Condes, Daniela Peñaloza, y parte de su equipo directivo terminó de quebrarse.

Acusaciones, mentiras y engaños son parte de los comentarios que se han escuchado en el piso 15 del edificio municipal para analizar el momento que vive la jefa comunal sobre uno de sus proyectos estrellas que prometió en su campaña municipal.

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A los sumarios internos sobre esta operación se suma la investigación de la Fiscalía Oriente y el Consejo de Defensa del Estado, que recibió como insumo relevante la auditoría especial que realizó la Contraloría en la que formuló duros reproches al proceso.

En el marco de ese proceso, son varios los involucrados que han prestado declaración en Fiscalía para contar su versión. Estos testimonios, a los que accedió Mega Investiga, permiten vislumbrar cómo fue el paso a paso del negocio y posicionar los puntos de discrepancia entre los involucrados directos: Las direcciones de Jurídica, Control, Planificación, la Corporación de Salud y Educación, además de la empresa Vulcon.

El inicio del negocio

La primera carta oferta de Vulcon a la Municipalidad de Las Condes se envió el 23 de febrero de 2022. En ella, se detalló la voluntad de vender 10 propiedades promesadas “como un todo” a 68 UF por metro cuadrado de terreno, a lo que debía sumarse el IVA y un 2% de comisión.

Cinco días después, la empresa envió una nueva carta oferta con condiciones similares, pero rebajando la comisión de corretaje del 2 al 1.5%, tras haber sostenido una primera reunión virtual con funcionarios del municipio, el día 25 de febrero.

Este cambio, permitió que se aprobara el inicio del negocio el 10 de marzo de 2022, durante una comisión mixta “reservada” de Hacienda y Salud, que después fue informado en el Concejo Municipal de Las Condes, donde se ratificó el acuerdo.

 "Se aprueba la voluntad de comprar los lotes correspondientes a un total de 5.315 m2, a Inmobiliaria FG Oriente II SpA y a Vulcon Asset Management, para la creación de un nuevo CESFAM para la comuna, por un monto total de hasta 353.956 unidades de fomento, más el pago del respectivo corretaje, equivalente al 1,5% del valor de la compra; y se autoriza la firma de Promesa de Compraventa por parte de la Municipalidad", retrató lo aprobado por los concejales.

Así, con la validación de las autoridades comunales, los funcionarios municipales comenzaron a construir el modelo de compra, cuya autoría habría sido diseñada por el abogado Patricio Navarrete, quien ejercía como Director Jurídico y a quien la alcaldesa Daniela Peñaloza responsabilizó de las irregularidades al pedirle la renuncia en privado.

Pero Navarrete, que estuvo 15 años años como jefe jurídico de la municipalidad, negó su despido ante el Ministerio Público cuando fue a declarar el pasado 10 de octubre. Según el abogado, su alejamiento fue por un retiro voluntario que estaba definido en abril de 2023.

En su relato, al cual tuvo acceso Mega Investiga, Navarrete explicó que la Dirección Jurídica entró al proceso de compra de los inmuebles cuando las condiciones entre Vulcon y Las Condes ya estaban acordadas.

“Las personas encargadas de adquirir los inmuebles, determinar su ubicación, la superficie y acordar los precios, por mandato expreso de la Alcaldesa, fueron el Director de la Secplan y el Secretario General de la Corporación de Educación y Salud”, señaló en su declaración.

Versión que fue ratificada a Mega Investiga por Alejandro Contreras, que en ese minuto lideraba la Secretaría de Planificación de Las Condes-renunció en junio pasado- y que aún no lo han citado a entregar su testimonio a la Fiscalía Oriente.

“La alcaldesa (Peñaloza) designó a Ricardo Gutiérrez a buscar terrenos para la construcción del tercer Cesfam. Las ofertas recibidas fueron canalizadas por la Corporación de Salud y con la factibilidad presupuestaria de Secplan, previo acuerdo del Concejo Municipal”, comentó.

Pero entregó un dato determinante. Si bien Navarrete no habría participado en el acuerdo entre Vulcon y la municipalidad, el ex jefe jurídico sí lideró el modelo final. “Patricio Navarrete fue quien -desde un inicio- escrituró las promesas y las compraventas, que en definitiva es cómo se materializó la oferta”, agregó Contreras.

 Las “alertas” del Jurídico

Otro punto que mencionó Patricio Navarrete en su declaración como imputado fueron las variables que se redactaron en los tratos con los vecinos de Las Condes. Así, señaló al fiscal Rodrigo Mena, que hubo artículos que le “generaron ruido” y que modificó para evitar inconvenientes.

Uno de ellos fue la Letra D de la cláusula 10 de las promesas en que se estableció que en el caso de que la compraventa final se firmara por un monto mayor, el propietario debía pagar a Vulcon todo el exceso respecto de la cifra acordada inicialmente en el punto tres.

Es decir, si en la promesa de una vivienda el precio fijado era 63 UF por metro cuadrado, y luego ese monto subía a 68 UF tras la negociación entre la empresa y la municipalidad, el propietario debía devolver esa diferencia a Vulcon.

“Su aceptación podría haber traído dificultades y conflictos entre los promitentes vendedores y Vulcon, y en el medio del problema la Municipalidad (...) Por estas consideraciones, la opinión de la Dirección Jurídica fue tajante, estimando inaceptable el modelo propuesto”, planteó Navarrete.

Tras esa determinación, el modelo para comprar las casas cambió. Por ello, el abogado decidió establecer el mismo mecanismo que se usó en la municipalidad en la época de los alcaldes De La Maza y Lavín cuando se trabajaron los proyectos de la Clínica Cordillera y la construcción de los edificios de viviendas sociales en la Rotonda Atenas.

Vulcon: “No hubo sobreprecio”

Si bien los dueños de Vulcon, Nello Travisany y Paul Capdeville, aún no declaran en la investigación, los abogados que representan a la empresa han presentado varios escritos en Fiscalía para explicar los puntos que para ellos son relevantes.

Probablemente uno de los argumentos que más se repite entre las acciones judiciales, es la arista sobre si a la empresa le correspondía cobrar por la gestión inmobiliaria, además de la comisión por el negocio, como quedó redactado en las promesas de compraventa de las 10 casas.

En esa línea, Vulcon ha reiterado en los escritos que “no hubo sobreprecio” y que el valor pactado con Las Condes fue de 68 UF por metro cuadrado, mientras que con los vendedores lograron negociar un valor promedio inferior, lo que generaría una diferencia a favor de la empresa como había quedado establecido en las promesas iniciales.

“El Municipio podría haberlo pagado separadamente, pero decidió pagarlo dentro del precio de la compraventa. Eso generó la confusión, pero no hubo sobreprecio", planteó a Mega Investiga el abogado de Vulcon, Omar Abuid, quien ya había entregado esta información al Ministerio Público hace dos semanas para responder la declaración del ex director Jurídico de Las Condes.

“El señor Navarrete sabía que existía un excedente en favor de Vulcon que se debía pagar y que la estructura que ideó consistió en radicar tal excedente en uno de los inmuebles. De lo contrario, no se entiende por qué el señor Navarrete habría incorporado el derecho preferente de compra en favor de Vulcon”, detalló Abuid en un documento dirigido al fiscal Mena.

Alcaldesa Peñaloza apunta al ex Jurídico

A la alcaldesa Daniela Peñaloza aún no la ha requerido el Ministerio Público. Pero su punto de vista lo ha planteado siempre en los últimos concejos municipales, donde ha tenido varios enfrentamientos con algunos concejales como la ex Evopoli Catalina San Martín.

La abogada ha criticado a Peñaloza no haber entregado información completa sobre este proyecto a los concejales. A su juicio, este tema es relevante, pues el proceso de compra debió abordarse en las reuniones con los representantes comunales.

“Si la Dirección Jurídica decidió que esta era una mejor forma y la administración lo aprobó, la administración debería haber dicho ´pasemos este tema por Concejo´ porque hay un cambio en lo que se le propuso a los concejales”, dijo San Martín.

Frente a este cuestionamiento, Mega Investiga consultó a la alcaldesa Daniela Peñaloza, quien aseguró que “siempre confié y respeté la institucionalidad municipal”. En esa línea, indicó que el Director Jurídico, Patricio Navarrete, dejó su cargo en junio pasado tras conocer las contundentes conclusiones de un informe elaborado por un grupo especializado de abogados sobre el proceso de compra del Cesfam.

“El modelo con el cual se ejecutó la compra de las propiedades fue modificado por el exdirector Jurídico, según información que se ha podido recopilar, con las consecuencias que la justicia debe determinar”, señaló la jefa comunal.